（原标题：香港传真 | 李家超第四份施政报告：香港机遇大于挑战）金投策略
观点网 香港报道 9月17日，香港行政长官李家超发表新一份《施政报告》。
当中以不少篇幅提及北部都会区，李家超表示，北都发展对于香港而言有战略地位，占香港三分一的土地，他对于发展北都是心急如焚。而基本规划已出台，现时是加快发展北都、引入产业和重大项目的最佳衔接期。
行政长官李家超周三上午11时到立法会宣读新一份《施政报告》，新一份《施政报告》封面沿用绿色，象征活力和延续性，亦代表特区政府的政策和香港的繁荣活力会延续。今年的主题是“深化改革、心系民生、发挥优势、同创未来”，主轴环绕经济和民生，并会提出短、中、长政策。
其后，李家超于下午3时半会在政府总部举行《施政报告》记者会响应媒体提问。
“惠民生”是施政重点
他于早上宣读时提到，“惠民生”是施政重点。本届政府上任以来，一直致力拼经济、谋发展，提升经济长远竞争力，增添发展动能，目的就是要为改善民生提供坚实基础，增加市民的幸福感与获得感。民生专章报告中篇幅最长的一章，涵盖九个与市民生活息息相关的重点范畴。
其中，他指，保障市民基本的住屋需求是施政的首要任务。他上任后加速兴建公营房屋、推出创新“简约公屋”、打击滥用公屋等，优化了基层住屋保障。现时，公营房屋在供应持续增加的情况下，政府有条件加大力度协助基层置业。
并会以新思维利用新发展土地推动市区重建，包括容许重建项目未用尽的地积比率跨区转移至其他地区以至新发展区。
港府表示，有关计划不限地区，惟需城规会批准，而转移面积上限为接收地盘的30%，未来研究可否更高，预计10月中提交立法会，之后进行为期2个月咨询，期望明年上半年落实，预料可接获一定数量申请，但涉及转移楼面的价值差异弥补安排仍需研究，不排除将价值较低的楼面转移，中间或涉及补地价。
同时，报告指，针对重建需要较为迫切的7个指定地区，试行适度增加私人重建项目地积比，容许将增加的地积比率转移至北都或者其他地区使用，又或者转为金额用作抵消在投地或进行其他项目地契修订、原址换地所需缴付的地价。
港府表示，计划容许增加的楼面上限为批准地积比率再多20%，目标针对楼龄超过50年、地盘面积至少700方米的项目，措施可让发展商“用利润对冲成本”，相信可增加市场诱因，惟仍需要城规会批准，期望明年上半年实施。若然发展商把新增楼面转化为金额用作抵消投地等费用，相关金额会由地政总署按当时的地价作出评定。
被问到新一份施政报告没有针对私人楼宇市场的新措施，李家超表示，政府对于私人楼宇市场的态度是希望平稳金投策略，不要“大上大落”，香港楼价多年来有人认为高，亦有人认为不高，政府希望私楼市场稳健发展、不要炒卖，以及价格保持平稳。
李家超又提到，政府提供不同阶梯“上楼”，照顾不同阶层，有足够经济能力的市民可以购买私楼，而未有能力购买私楼的市民，亦可以选择政府提供的居屋或绿置居。
“发展北都心急如焚”
报告中亦以专章的方式提及北部都会区的发展。
“北都发展对于香港而言有战略地位，占香港三分一的土地，我对于发展北都是心急如焚，认为北都土地由单一机构管理，并不符合香港的最好利益，所以要引入竞争。而北都发展需要庞大资金，相信商界会参与，所以政府与商界必然要共同发展。”他说道
李家超指，成立由他领导的“北都发展委员会”，简化行政流程，拆墙松绑，以新思维采纳不同地方的建造方法、材料和装备等，达致既安全又省钱省时的目标，并为加快北都发展订立专项法例。而现时的北部都会区督导委员会将会取消。
他补充，基本规划已出台，现时是加快发展北都、引入产业和重大项目的最佳衔接期。
其中，容许北都业权人主动交回政府计划征收的土地，藉此抵销其在北都新发展区原址换地或片区开发所须缴付的金额。港府透露，计划针对北都未来3年征收作私人发展的土地，定为3年因为想增加确定性，以及不过早影响占用人；也适用于已征收但未完成土地权益审查的未发放赔偿土地；未来3年政府收地绝大部分在北都，会就措施向持份者咨询，最迟明年首季公布细节；试验有成效后，视市场反应，日后不排除扩展至非新发展区。
收地价格以适用新界土地相关级别农地特惠分区补偿率计算，1级收地每方呎1032港元，2级每方呎516港元，每半年检讨。
同时，以“按实补价”减低北都补地价资金成本，容许业主毋须按规划地积比率上限计算的最高楼面进行补地价。港府指出，考虑到土地业权人私人发展商业及工业时，未必想一笔过补足地价作高密度发展，容许初期至少仅需要60%楼面补地价，之后发展再补缴地价；一旦接纳“按实补价”，便不可卖散；业权人要在10年内决定是否发展余下40%楼面，发展便按市价补地价。如不发展，政府已预留的基建容量将会释出予其他业权人；先导计划为期3年，并不局限于北都；咨询后将于明年首季公布确实安排。
同时报告公布，将在北都古洞北及粉岭北发展区，预留3幅土地让市区重建局筹建新楼，作为将来“楼换楼”的替代单位。
港府消息人士表示，该3幅用地有2幅位于古洞北，邻近双鱼河；另一幅位于粉岭北，邻近联和墟，强调3幅用地位置均不偏远，3幅用地占地约4公顷，预计总楼面约18.6万平方米，估计2030年前可落成，目前市建局正检视3幅用地是否适合，不排除有机会待日后落成后，再供作楼换楼安排。
消息人士又指出，有别过往市建局先为受重建影响住户提供收购赔偿，住户其后才选择是否楼换楼，新措施则是受重建影响住户在市建局收购当刻便要决定，而由于楼换楼可能涉及价值差异，“例如同面积单位但地区不同价值不同”，日后如何评定价值及作出适当的楼换楼安排则交由市建局厘定。
报告中亦提到展开凹头土地用途检讨，善用北环线带来的发展潜力，在凹头站沙埔一带考虑引入更大占比的私营房屋，拓展为新发展区，港府称，北环线发展下，凹头有潜力进一步发展，可由16公顷扩大至约30公顷，并由原定全数是公营房屋，改为私营房屋占较大比例。
据消息人士指出，凹头站项目原先主力提供公营房屋，涉及16公顷，可提供1.6万伙，现扩大至30公顷，并以私人房屋为主，涉及伙数将高于原定数目。
会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，集团对《施政报告》一系列利好经济措施表示欢迎，相信有助经济市道及楼市持续复苏，当中提出加快发展北部都会区的政策，包括成立由行政长官主持的“北都发展委员会”、订立“加快发展北都”专属法例、促进产业进驻的优惠政策包及北区土地规划“拆墙松绑”简化流程等，将提高北都发展效率，而集团于古洞站旁的项目亦相当受惠。
优化“新资本投资者入境计划”
另外，施政报告提出探索缩短股票结算周期至T+1。政府人士表示，港交所已于9月初完成讨论文件，计划明年上半年咨询业界，推行进展视乎业界反应和技术可行情况，目标成为区内首批推行T+1的地区。
港交所主席唐家成表示，欢迎施政报告提出多项涵盖一级和二级市场，以及跨资产类别的举措，将有助推动香港作为国际金融中心可持续发展，进一步拓宽香港金融生态圈。
行政总裁陈翊庭则指，施政报告提出的措施，将有助香港市场进一步丰富在证券、固定收益和货币、商品及碳市场等领域的产品种类，推动市场多元发展。
对于优化“新资本投资者入境计划”，政府指是响应业界和议员意见，认为住宅成交门坎下调至3000万港元，不会影响一般市民置业市场，强调物业市场表现并非政策主要考虑因素，而是希望提升投资者选择弹性和计划的吸引力。消息人士又指，截止8月底，1900宗新资本投资者入境计划申请中，共有800宗获批，首3个投资种类是股票、基金及债券，物业投资占比相对较低。
李家超表示，今天的香港，站在迈向“由治及兴”的关键节点，正处于经济转型期，这过程逆转不了，转型是迈向经济更强大的必经过程，而这些转型背后，承载着无数香港人拼搏奋斗的故事，靠的是改革变通、自强不息。这些是香港人的特质，香港成功的DNA。
李家超指出，过去香港经历过多次经济转型，每次转型迎来的都是经济更强大、收入更多。但认为大家不能自满，也不应妄自菲薄。过去3年，在政府和市民的共同努力下，香港不断闯高峰。这些客观评级和数字，反映香港经济前景光明和国际的信心，也彰显了香港在“一国两制”下长期繁荣稳定的强大生命力。
李家超强调，世界在变，香港同时面对挑战和机遇。祖国是世界第二大经济体，是香港最强大后盾，最庞大机遇；香港同时享有国际机遇的迭加优势，机遇明显大于挑战。只要团结一致，改革创新，自强不息，的共同家园香港必定更美好，东方之珠必定更耀目光芒。
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